不動産投資をするときにリフォーム費のことまで考えて物件選びをしていますか?リフォーム費用は意外と高額。しっかり見極めが必要です。初心者主婦大家でも不動産投資がうまくいくポイントは、その選び方にありました。成功を大きく左右することの一つに「リフォーム費をどこまでかけるのか」という視点があります。収支にも大きく影響してしまうリフォーム費、いったいどのように考えるのがベストなのか、ローコスト不動産投資を目指す主婦大家目線でのポイントを見てみましょう。
Contents
リフォーム費 どこまでかける?
物件を見る時に一番大切と言っても過言では無いポイント、それはリフォーム費をどこまでかけるのか?ということです。新築のようにきれいな内装にしないと借り手がつかないのでは?と思うかもしれませんがそんなことはありません。どこまでやるのかというポイントは1物件ごとにそれぞれ違います。全ては大家さんの投資スタンスや裁量によるところが大きいです。
私は少額不動産を買っています。大体が300万台までを目安にしたローコスト不動産投資を目指していますが、せっかく安く物件が買えても、どうしようもないボロでリフォーム費が2~300万かかっては全体のコストが上がり、ローコストではなくなってしまいますね。では、いったいどうすればいいのか?
物件を選ぶときから見極める
まず、そのままで貸せるか?または、少しの手直しで貸せるレベルであれば、多少物件価格が予算以上でも検討していいかもしれません。手間も時間もお金もかからず、借主さんが見つかったらそれに越したことはありませんね。
しかし、私の探している価格帯の物件にはそのような素敵な物件はなかなかありません。築30年以上の築古物件、募集の写真がきれいに見えても、いざ見に行ってみると、やはり年代を感じる箇所があるものです。
初めての物件は、見に行ってから、「ユニットバスの入れ替えはいくらくらい?キッチンを入れ替えると?」など後から調べましたが、大体のリフォーム費用の感覚を知っていれば決断も早く出来、購入機会を逃しません。
既に床や壁紙張替え済みの物件など一部リフォームされている物件や、いいキッチンが入っている物件などは、リフォーム費用を抑えられるので積極的に購入を検討しています。
リフォーム費をどれだけ抑えられる物件かの見極めはとても重要です。
リフォーム費の感覚を持つ
リフォーム費用は正直言いますと、ピンキリです。私がまず最初に検討するのは、「セルフリフォームできないか」という事。セルフリフォームは驚くほど安い費用で出来ることが分かりました。出来ることは自分でやることで、リフォーム費を格段に抑えることが可能です。私流のセルフリフォームの費用イメージは以下です。
- ワンルームマンション・1Kで、3~5万
- 3DK・2LDKのマンションで、7~10万
- 戸建てで、7~15万
※戸建てはまだやったことがないのですが、上記2つは実際にワンルームが約3万、3DKが約8万で出来た経験からの個人的な感覚です。
それに加えて、業者さんによるリフォームを加えるとここから予算はグッと上がってきます。
- トイレのリフォーム(和式→洋式、ウオシュレットに変更など) 約10~30万
- バスルームのリフォーム 約30~100万以上
- キッチンの入れ替え 約30~100万
- 床や壁のリフォーム 約6~10万
最低でもこのくらいは見ておいた方がいいと思います。
※こちらも、今まで調べた中で一番お安い価格帯の業者さん情報からの個人的な感覚ですのでご参考までに。
業者さんによって、見積額が2~3倍違うこともざらにあるようです。リフォームを検討する際は必ず相見積もりを取ることをおすすめします。相見積もりとは同じ条件で数社へ見積もりを依頼することです。
ちなみに、前回購入した築古団地のバス・トイレ洗面のリフォーム費用は200万近い見積もりが出ていました。団地なので狭小スペースのバス・トイレなのに、こんなにかかるのです。もし、ROOMの方やキッチンも・・・となったらえらい金額になってしまいますね。
結果こちらには頼まずもう少しお安い業者様にお願いした所です。ただこれも、どこまでやるのか、入れる設備のランクによっても、金額も内容も違うのでとても悩ましい問題です。
始めからこういった大体の予算感覚を持っているのといないのとでは、物件によっては思った以上にリフォーム費がかかってしまって、想定外だった、失敗した、となってしまうかもしれませんので、このくらいでやってくれる業者さんがいるというくらいは前もって調べておくと良いと思います。
トータルバランスで費用対効果も考える
ここもあそこも、と直してキレイにすれば入居率も上がりそうと考えがちですが、一概にそうとも限らないのが不動産投資です。
高くても最新設備の整った物件に住みたいという人もいれば、その逆で古くても家賃の安い物件に住みたいという方々もいるのです。また、その中間もいます。どのような人が住んでくれそうかな?と考えてターゲットを決めるのも、リフォームをどこまでやるかの目安になります。
バッチリリフォームにお金をかけた分、高めの家賃設定になってしまえばお値下げもしにくくなってしまいますし、せっかくお金をかけてリフォームしても、物件の地域によっては賃貸相場以上となってしまい、結果、値下げでマイナスという事態を招くことも考えなければなりません。さほど費用を掛けていなければ、お家賃を低めに設定して長く住みたいという方に入っていただけるかもしれません。
逆に地域の家賃相場から、リフォームにかける予算を割り出すといった考え方や、利回りを○%以上確保するにはいくらまでという考え方もありそうです。
実は、かかるのは費用ばかりではありません。セルフリフォームの場合は、時間も手間もかかります。その辺りのトータルバランスも考える必要がありますね。手間暇かかっても自分たちでやりコストを下げたいのか、お金をかけても人に頼んでスピーディーに仕上げるのか、ここも大家さんのスタンスによる所ですね。
ココがポイント
- ターゲットを決めてリフォームの程度を考える
- 利回りから考えるなら、物件価格+取得費用+リフォーム費用のトータルで考える
- 時間と費用対効果、そして家賃相場のバランスで総合的に判断する
入居者さんの目線で考える
興味を持って内見に来ていただいた時に、どんな所が目につくかを考えてみました。
ココがポイント
まず入ったときの第一印象が大事
全体的なお部屋の雰囲気⇒細かく見ていく
床・壁
水回り・設備
収納・利便性など
価値観は人それぞれですが、古いけど清潔感がある、とか、狭いけどインテリアが素敵、とか、ここはちょっとなんだけどココが好きのように、全部がパーフェクトでなくても補えるポイントがあると良いと思います。最低限、見た目で「え?」というポイントはできるだけ無いほうがいいですね。特に水回りの清潔感は重要ポイントです。あとはお家賃との折り合いでしょうか。
費用面のことももちろん考えなければなりませんが、一番大事なのは気持ちよく住んでいただける家になっているか、入居者さんの目線で考えるということではないでしょうか。そのために、購入の段階からいかにリフォーム費をおさえつつも気持ちの良い空間まで持っていける物件かの見極めが重要ということになりますね。
ローコスト不動産投資を目指す初心者大家が考えるポイント
「リフォーム費をどこまでかけるか」について、色々な考え方を書きましたが、ローコスト不動産投資を目指す初心者大家の私はどうしているのか?といいますと、物件によっても違いますし、実はしっかりした指標はまだ決まっていません。ただ、折り合いをつける分岐点になるようなベストなバランスというものはあると思っています。万人が納得の内装でなくても、たった一人の入居者さんのためのリフォームを意識するということもしています。
ベストバランスの見極めポイント
- 家賃バランス・・・お家賃(地域の家賃相場)とリフォーム費用のバランス
- 他部屋バランス・・・同じ建物の条件の似ている部屋とのバランス、内装設備や家賃設定を比較
- 入居者ニーズ・入居者目線・・・どんな人が入居者になるかを考えることで必要なリフォームが違う場合も。見に来ていただいた時に気持ちの良い空間だなと思ってもらえる工夫をし、入居者ニーズや目線に合うリフォームがどこまでか検討
- トータルバランス・・・パーフェクトでなくても、これだけは!という箇所を押さえた上で、更に全体的にはいいかもと思ってもらえるリフォームなりインテリアのバランスを検討
このようなことを考えながら、実際には入居者さんが決まるまで、試行錯誤するというのが今の所のやり方です笑。もちろん予算はできるだけローコストに仕上げるため、セルフリフォームをメインに、出来ない部分だけを業者さんに頼むスタンスが一番費用を抑える結果になると考えています。
まとめ
リフォームのスタンスは大家さんによる所が大きく、これがベストということは一概に言えませんが、どこまでリフォームをやるのかの見極めは、ローコスト不動産投資を目指すなら、収支面やかける労力、時間との費用対効果を考えてトータルで考える必要があります。物件を探すときからリフォーム費用の見極めをしておくことがとても重要です。
- リフォームの全体費用の相場はなく、1物件毎にそれぞれ違う。
- きれいな物件に住みたいという需要もあれば、多少古くても安い家賃で住みたいという需要もある
- やろうと思えばフルリフォームまで出来てしまうし、費用対効果での見極めが重要。
- お金をかけても地域の家賃相場には勝てないので、めやすの上限を決めると良い。(例えば家賃3ヶ月分とか、利回り10%以上確保できる金額など)
- セルフリフォームは費用がかからない分、手間と労力、時間はかかる。
- 入居者さんの目線でのリフォームを検討することも大事