古い団地は投資物件になるのか？主婦大家の団地投資 年度途中の募集結果は?

ローコスト不動産投資を目指す主婦大家、２軒目の物件は築古の団地、しかもエレベーター無しの最上階でした。まだまだ新米大家の私が、投資用に築５０年超えの古い団地を思い切って購入しました。前回は自宅近くのエリアだったのに対して、今回の物件は車で１時間程かかるエリアです。なかなか頻繁に足を運ぶことも出来ない中、どのように募集したのか、決まるまでの様子をご紹介したいと思います。

古い団地は投資物件になる？

もともとローコストでの不動産投資を目指す主婦大家にとって、団地は安く買える可能性のある物件として、以前から投資対象として見ていました。ですが、正直、２軒目の物件で団地を買うことになるとは思っていなかった、というのが本音です。

ローコスト不動産投資の基本、「なるべく安く購入し、そして、出来るだけ安くリフォームできる物件探し」をしていた中で、たまたまそれが「団地」だった、というめぐり合わせです。

買うと決めた時は、古い団地に果たして入居者さんがみつかるのか、正直不安でいっぱいでしたが、走り始めたらやるしかない！という気持ちで試行錯誤の団地投資が始まりました。

古い団地を買うメリット・デメリット

古い団地を買うメリット・デメリットを考えてみました。

こういったメリット・デメリットを考慮した上で、購入を決めなければなりません。今回の決め手には、昨年、大規模修繕が行われていたことがありました。外壁の塗装で外観やベランダの共用部分がキレイになっていましたし、各戸玄関ドアとサッシが全交換されていたので、この点は大きかったです。これなら、住みたいと思ってくださる方、現れるかも？と期待しての購入でした。

古い団地が投資物件になるか、結果はすべて入居者が決まるかどうかにかかっています。結局は各々の物件ごとの価値の見極めや判断が大切になりますが、今回のようにプラスの要素があると購入の決め手になりますね。

年度途中の募集とその結果は？

前回の募集は３月で、引っ越しや移動時期であったためその点良かったのですが、今回はなんと、中途半端な６月募集開始でした。前回はこの時期を逃すとずっと空き室になってしまう可能性も・・・なんて言われていたので、この時期の募集はかなり不安がありました。半年くらいは覚悟か、とも思っていましたがとにかく動きました。

遠方物件の募集

①物件エリアの仲介業者さんを探す

今回は全て、インターネットと電話などで済ませることの出来る業者さんをチョイス。訪問や面談の手間がかからないように配慮しました。

具体的には、既に一軒目で契約している業者さんにお願いしました。改めての契約の必要がなく、電話とFAXで済みました。

１件だけは新規の契約先でしたが、電話とFAXで対応してくださるとのことでお願いしました。

申し込みした件数・・・３社（探した件数８社）

②大家直接募集サイト

前回も利用しましたが、今回も結局利用することに。加えて今回はもう１つ無料掲載サイトを利用してみました。

無料掲載サイトでの募集・・・２件

募集開始時期

前回はかなり早い段階、決済前から動いていましたが、今回は受け渡し後リフォームが半分くらい終わった２週間後から動きました。実際には、水回りの工事が終わったタイミングです。その他の箇所は基本セルフリフォームでしたが、リフォーム箇所が多かったため、少しのんびりスタートでした。

その後はセルフリフォームを続けながら、同時進行で募集をかけていました。

引き渡し・リフォーム開始・・・５月末

募集開始・・・６月中旬

途中経過

募集開始から約３週間

数週間の間、全く問い合わせ無し、不動産業者さんからも全く連絡も無し、といった状況でした。

無料掲載サイトも、人気エリアではあったので閲覧人数は多かったり、お気に入り登録してくださっている方はいたのですが、特に動きはありませんでした。

その間、私も別のことで忙しく、特に動いていませんでした。

７月に入って無料サイトの再掲載したところ、１件問い合わせありました。法人の社員寮にとのご希望でしたが、話は進まずでした。もしかしてこちらに決定となった場合に備えた、保証会社直接契約の準備もしておきましたが残念です。

家賃設定の思い切った見直し

募集開始から約１ヶ月（無料サイト再掲載から１週間後）

始めに募集する時にも、同じ団地内にどのような募集があるのかは調査した上で家賃を決めているのですが、反応がないため見直すことに。

たまたまご相談しようと思っていたタイミングで、不動産業者さんの方から電話があり、少し高めの家賃設定から始めていたので変更をお願いしました。それと同時に、営業担当の方とお話し、こちらの希望なども考慮していただき親身に相談に乗ってくださいました。

他物件との差別化を一気につけました。これで１週間様子を見て反応なければ再度見直す予定でした。

いきなり決まる

見直しを行った３日後に、ご案内できそうなお客様がいらっしゃるとご連絡が入りました。有り難いことにすぐお申し込みとなりました。スピート決定で驚きましたが、入居希望もその週末には入りたいとのことで、バタバタと慌ててしまうハプニングも。急がれている理由は聞かなかったのですが、即入居可としている以上、こちらも最善を尽くしました。

営業担当の方の手腕にも脱帽ですが、ちょうどいいタイミングでの出会いに感謝です。

募集開始から５週間、引き渡しからは７週間という結果でした。

まとめ

当初は全く動きがなかったのに、見直し後すぐ決まるというスピード決定でした。見直しは、自分なりにですが、実はかなりの調査と検討を重ねました。やはり自ら動くということで何らかの動きにつながったり良い結果につながったのだと思います。全く動けなかった時は、何も変わりませんでしたから。

今回の募集を通して感じたことは、やはり、人と人との関係が大事ということです。遠方の募集で対面こそありませんでしたが、しっかりお話ができたことで信頼関係も生まれ、こちらの思いや希望もしっかり伝えることができた事で、年度途中、エレベーター無しという条件の物件でも良い結果につながったと思っています。

もし、修繕済みでなかったら２軒目で団地投資には挑戦しなかったかもしれません。ですが、私自身、結婚して初めての住まいが団地（社宅）でした。古い団地でも、この空間を自分たちで快適にするのも楽しいかな？というのがあって、相当お金もかけましたが、お友達にも褒められるほどインテリアだけで快適空間に出来たという経験もあり、いつかはやってみたかった団地投資が無事に決まる結果となり、本当によかったです。

• 古い団地でも投資対象になった
• 物件ごとに状況は違うので、各々対象になるかは見極めが重要
• 募集価格はとにかく念入りに調査・検討
• 思い切った見直しで、年度途中というハンデや条件の悪さもクリア
• 担当者の方との信頼関係が良い結果につながる