主婦大家がセルフリフォームに挑戦！外注無しで中古マンション投資はできるのか？

突如始まった不動産投資、パート主婦でも購入を一大決心し念願の大家さんになれそうです。その前に購入した物件のリフォームです。全て業者に任せるという方法が一番疲れません。お金さえあれば気兼ねなくそうしたいところですが、ローコストにこだわる主婦としては、頼むと結局高くつくという不満もあります。自分でできることは自分たちでDIYするというスタンスで進めました。

実際どのようなリフォームをしたのか、写真がある部分ない部分有ると思いますが、こんなふうにしたよ、という紹介ができたらと思います。

楽しくセルフリフォーム

計画としては、なるべくローコストということを意識して、基本セルフリフォームです。100均で仕入れられるもの、ホームセンターで調達するもの、業者に頼むのは上手く行かなかった時の最終手段という順番にしました。

リフォーム計画

まずリフォームの計画を立てました。リフォームといっても、簡単な作業がほとんどですが、一つづつ見ていきましょう。

まず匂い対策から

まず、一番のネック、匂い対策です。匂い取りには重曹がいいらしいので、重曹パウダーで至る所をふき掃除しました。これでかなり空気がマシになった場所もありました。クリーニングも入っていたはずですが、どこを拭いたのかしらと思ってしまいました。とは言え完璧は程遠く、しみついた匂い問題は続きます。

日に日に少しは匂いが軽減していったような気がしましたが、完全には取れないといった状況。

１００均の脱臭ボール（ソープの香り）で少しごまかされるといった感じで、まだまだニオイ対策は続きました。

キッチン

全体的に年季の入ったキッチン。アップ画像がないのですが、ステンレスも相当曇っていました。

古い感じのキッチンで汚れもかなりありましたので、まずは全体的に掃除。

ステンレスがどうしても古く傷もあったが、ホームセンターで見つけた専用の磨きスポンジが有能でピカピカに！どうしても取れない黒い汚れは、最終的にシルバースプレーで塗りました。吊戸棚もちょっと古い印象でしたが、古いネジを取り替えるだけでだいぶ印象が変わりました。汚いものは部品の取替で清潔感が出ました。

当初置いてあった、ガステーブル横の防火ボードが汚くて撤去。代わりに１００均でステンレスシートを３枚貼ってよみがえりました。

バス・トイレ

一見普通に見えるユニットですが、ここも全体的に年季が・・バスタブ周りの痛みが最大の問題でした。

水回りは清潔感が大事ですよね。取替可能の小物で汚い印象のものは全て交換しました。交換するだけでこんなにきれいな印象になると勉強になりました。

洗面台の排水溝の交換は初挑戦で普通は素人仕事ではないですね。ホームセンターに部品が売っていたのでやってみることに。サイズ間違えで交換に行ったり、取り付けもやっとできたと思ったら水が漏れるなど、失敗を繰り返しかなり難しかったです。youtubeを見たりしながらようやく出来ました。

before写真は一見キレイに見えますが、風呂の周りの壁はぶよぶよに膨らんでる箇所があったり、かなり痛みがありました。ユニットの壁の交換は難しいし、痛みの部分だけ帯状にシートを貼ることもできましたが、コーキングだけで見た目の印象がグッと良くなりました。バスタブも相当磨きました。清潔感が出たと思います。

洗濯機置場

ここはそんなに重要ではなかったのですが、やはりよく見ると手を加える箇所あり。

洗濯バン周りのコーキングと蛇口を洗濯機取り付けパーツ付きのものに、スイッチパネルを交換しました。たったこれだけですが、ぐっときれいな印象になりました。気持ちよく使っていただけると思います。

玄関周り

気になる人は気になる、古いタイプのドアチェーンとポスト、古いブレーカーの見栄えをどうするか。

ドアポストは、団地によくあるようなポストで少し歪んでいました。ドアチェーンも今どきはドアガードというパタンと折るタイプのものが主流です。取替えたかったのですが、今回はしないことにしました。ブレーカーも写真では分かりづらいのですが古く汚い印象でした。１００均goodsでおしゃれに囲ってしまうという選択肢もありましたが、掃除のみで終わりになりました。

玄関の上と廊下（キッチンの上）に２つライトがついていて、これがまた古めかしいので、考えた末、白くペイントしてみたら、いい感じにキレイになりました。玄関周りはこれで終わりです。

ROOM・ベランダ

さあ、肝心の室内です。フローリングと壁紙、天井はきれい（匂い問題は別）でした。

クローゼットの容量はあってよいのですが、ちょっとクリーム色がかった色に年季を感じるので、白でペイントしました。内部は床面のシミ汚れがあったのでブラウンで塗装。ここまででも十分でしたが、この部屋のクローゼットは、押入れタイプに開き扉がついているだけのタイプ。

同じマンションの１階には他にも募集中の部屋があり、そちらは折れ戸のクローゼットにリフォームされている部屋が２軒も募集されていたので、ハンガーポールだけでも付けました。

スイッチとコンセントカバーは金物の古めかしいものがここかしこに付いていました。これを全て白いプラスチック製に取り替えました。たったこれだけのことですが、部屋全体の見栄えが良くなりました。

エアコンの配管周りも汚さがあり、全て交換や配管テープの巻き直しだけで、とてもキレイに。

匂いが突然無くなった！？

ところで、匂い問題。

実は、リフォーム中にあるものを使ったら、ほぼ無くなったのです！ヤニの匂いは全く気にならなくなりました。

それは・・・

クローゼットのペイントでペンキを使ったら、ペンキの匂いしかしなくなったのです。匂いを匂いで消すことが出来たようです。実際には消えたわけではないのでしょうが、ペンキのニオイは新築物件の匂いと同じような感じで新しい家の匂いです。

クローゼットのペイント後に、キッチンの棚の内部にも隠しペイントを施しました。

すると、キッチンの棚内の匂いもペンキの香りに。

バス・トイレは流石にペイントはできませんでしたが、コーキング剤が少しはその役目をしたようです。コーキン剤も少し剤の匂いがしますので。バスタブ周りだけでなく、壁や天井の痛みも同時に改善。見た目の清潔感もアップしました。

これでほぼ、匂い問題も解決です。

リフォーム費用

さあ、気になる費用は？

家にあった在庫品を使ったものもありますが、改めて購入した費用は、約３８，０００円でした。

そのうち、アンギラスと電動ドライバーは工具で次回以降も使えますので、その分を引いたら３万円弱という結果でした。

まとめ

初めての不動産投資、手探りのリフォームでしたが、結果的に業者さんにお願いする事無く、お金をかけずにセルフリフォームで全て出来ました。

元々インテリアや家が好きでしたので作業は楽しみながら行いました。何より、歩いて行ける立地でしたのでスキマ時間にささっと作業に行ったりできたのも良かったです。

リフォームのポイントとしては、せっかく見学に来ていただいた時に、「わっ汚い」という箇所が無いように、また水回りの清潔感には気をつけたつもりです。完璧ではないですが、ちょっと古めの設備関係でも、これなら住んでもいいかな～と思ってもらえて、値段の割にキレイ！と思ってもらえるようなリフォームを心がけました。

また、どこまで（のレベルまで）セルフリフォームするか、という事については、同じマンション内同じ階の別の部屋の募集があったため、そちらの内部と比較して最低限選んでもらえるレベルまでやるというスタンスでした。

問題のニオイもほぼ無くなり、あとは気に入ってくただけるお客様をみつけるだけです。