主婦大家の初募集はうまくいくのか？ローコスト不動産投資成功の分かれ道！

初めてのローコスト不動産投資、お部屋のリフォームが終われば次は募集です。お客様をつけるという意味で「客付け」と言うそうです。不動産業界には専門用語が沢山あるのも今回始めて知った、という感じでした。

この客付けが上手くいくかどうかが、成功か失敗の分かれ道と言えるでしょう。

主婦のはじめての不動産投資は、本当に借りたいという人が現れるのか不安でいっぱい。手探り状態の初募集でしたが、実際どのようにしたのか、念願の大家になれたのか、ご紹介していきます。

募集ってどうやるの？

手順は？

まず、貸し出す地域の不動産業者を探すことから始めました。物件の利用可能な駅が３駅あるのですが、まずは一番利便性の良さそうな最寄り駅から。

今まで全く目に入らなかった不動産屋さんがドンドン目に飛び込んでくるようになりました。駅前なんて何社あるのでしょう？ここにも、ここにも！という数。ネットで検索でも良いですが、ヒットしない地元に強そうな穴場的なお店もありましたし、自分の目で見た方が雰囲気も分かって良かったと思います。

私の場合は、まず車で周りながらお店の写真を撮って来ました。持ち帰って電話番号を調べ、各お店の雰囲気などを思い出しながらどこに頼むか検討していきました。リストを作って電話番号、営業時間や定休日もチェックして書いておくと後々便利です。

次に最寄り駅の両隣の駅と別路線の最寄り駅もチェックし、どこに頼むか検討しました。

募集依頼時に必要なものは？

初めての募集は電話1本するのもドキドキでした。でも、電話してみたら、不動産屋さんはもちろん慣れているので、割とあっさり進みます。お店によって対応は様々で、電話や郵送だけでOKの所もあれば、一度店舗に伺って契約が必要だったり、それぞれスタンスがある様でした。

電話にしても来店にしても、募集にあたって必要な準備をしておくとスムーズに進みます。

いつでもすぐ依頼出来るように、作った資料のコピーと印鑑を常に持ち歩いていました。

募集条件についても決めておかなければなりません。同じマンションの募集条件を調べ上げ、妥協に妥協を重ね考え抜いた結果、他より500円低く設定しました。募集サイトの見え方を重視して、いくつか募集のある競合に埋もれずに目に飛び込むように、思い切って値段を下げました。初めての不動産投資、失敗するわけにはいかない！という強い気持ちがありました。

依頼した時のパターンがいくつかありましたのでまとめておきます。

良いお店選びの基準は？

始めにお願いしたお店は最寄り駅の北口にあるお店、物件も北口エリアです。ここは、駅前でしたがちょっとマイナーな感じと言っては失礼ですが、主人にとっては毎日目にする不動産屋さんでした。主人がこちらに飛び込み営業してくれていました。とても親切な対応だったので、最初の１軒はこちらにしました。

次に、エリアを変えて良さそうなお店に頼んでいきました。私の考える良さそうなお店とは、やはりお客様の出入りの多いお店です。沢山の方に見てもらわなければ決まらないですから。やっていくうちに物件のエリアを扱っているか、そのエリアに強いかどうかも重要だと知りました。あるお店では、ちょっとそちら側のエリアには強くないので、、、とお断りされたお店が１件ありました。

良さそうなお店の判断基準とは、結局は自分の感覚（笑）。電話でも担当の方の応対が良いか悪いかなど少しは分かりますが、実際にお店の雰囲気を見に行くのが一番。お客さんが入っているか、担当者の対応は良さそうか、集客を一生懸命してくれそうかなどを確認。ちょうど３月の転居時期で来店されているお客様も多く、雰囲気はまあまあ分かりました。また、町中でお客様をご案内中の営業車を良く見かけるお店も早く決まりそうかなとも思ったり、自分が得られる情報の中で判断、そんな感じでした。

実際いつから動いたのか

正確にはリフォーム前（決済日前）から動いていました。全くの初めて賃貸。手始めに駅前の1店舗だけ先に連絡を取っていました。そのおかげで引き渡し日の2日後には募集を開始していました。もちろん、たった2日でリフォームは終わっていません。リフォームしながら同時進行で募集をしていったのです。

決済が終わったのが3月7日でしたので、見込んでいた大学生はほぼ他のマンションを決めているでしょうし、社会人の方も年度末には転勤があります。4月になってしまうと入居確率がぐっと下がってしまうと言われ、できるだけ早く借りたいという人を見つけなければ、そんな気持ちでした。

１～４までの５店舗は、引き渡しから１週間以内に依頼、５．６はしばらく時間を置いて、まだ申し込みが無いため追加で動いたものです。

５は、物件のエリアに沢山の看板があり、エリアに強そうだと思い追加依頼しました。結果、契約書郵送途中で決まったため、掲載までは行かなかったのですが、今後のために契約はしておきました。

６については、もうひとつの最寄り駅駅前にあった大手さんの看板を掲げるお店で、問い合わせし依頼のメールをしますねという段階でした。

この募集行動は、決まるまで続けていました。最寄りC駅は不動産屋さんを探す活動のみで１件も依頼せず終わりました。A駅から始めてB,C駅へと思っていたが、結果偏りがあるようになったので、始めからエリアを分散させたほうが良かったかもしれません。

不動産屋を変えても、掲載サイトは同じだったりすると同じ物件が２つ掲載されてしまう感じになりますので、そんなに何店舗も依頼する必要がないのかもしれませんが、お店の店頭や独自のサイトには載りますので無駄ではないでしょう。掲載されるサイトの確認も念の為すると幅広く募集できて良いのかなと思いました。

また、この他にも、大学構内に募集を貼らせていただくことも考えていましたがそれは実施せず終わりました。

決定はいつ？どのお店で？

嬉しい連絡が入ったのは、追加の募集依頼で動いている最中でした。かなり嬉しかったですね。決まらずもんもんとしていましたので（笑）申し込みが入ったお店は１店舗目のお店で、期間にすると引き渡し後２週間後でした。決まらない日々はとても長く感じていましたが、終わってみれば早い方だったのではないかと思います。

実はこのお店だけ、「広告料」を付けていました。広告料とは、仲介のお店とは別の店舗が契約を決めた場合に契約した店舗もマージンが貰えるというシステムです。通常、広告料なしの募集は、仲介のお店に仲介手数料が発生するだけですので、他店舗が紹介したとしても他店舗の利益はありません。

ですが、広告料があると、他店舗にも利益が発生するため、営業対象として頑張ってくれるため決まりやすいと言われていました。これは、１店舗目の担当の方にどうしますか？と言われ、初めてなので付けてみたという流れでした。

この広告料のお陰なのかは分かりませんが無事に申し込みいただくことになりました。しかし、仲介手数料に加え、広告料１ヶ月分を上乗せでしたので経費は倍増でした。

実は、この広告料発生のお店は、前述の６番のお店でした。後少しで申し込みをメールで依頼する段階だったお店です。もし、早めにこのお店にも依頼してあれば、広告料という余計な出費が免れたかもしれません。

コレばかり結果論ですので、決まったことを喜びました。

初のお客様との契約

契約は仲介業者さんを通してスムーズに行われました。契約書内容を確認し、少し内容を変えていただくなど修正も加え、契約となりました。

ほぼ全て仲介業者が手配してくれますので、貸主としては契約時の印鑑を押しに行くくらいでした。２年後の更新は自分たちですることにした為、鍵の引き渡しからは私達で行い、借り主の方とお会いして連絡先なども聞いておきました。これが後々役に立つことになります。

実はこんな募集もしていた

大家さんが直接募集できるサイトがありました。一般の仲介に加え、こちらも初挑戦。この募集サイトのメリットは自分で物件の売り込みが自由に出来るという点。写真も沢山載せられますし、アピールポイントを借りたい人に直接伝えられるのもいいです。自分主体で募集がしたいと言う人には良いと思います。事務局に頼めば間取図の作成や掲載のお手伝いも無料でしていただけます。

内見の申し込みがあるとその方との交渉もチャットでします。その段階でその地域で決まっているエージェント（仲介業者）も取引に入ってきます。ですので、自分で募集できるが、最終的には仲介手数料は必要ということになります。また、エージェントは決まっており選ぶことはできません。

実は、最初のお問い合わせはこの大家直接募集サイトからでした。何も分からない私は、とりあえずエージェントに連絡。しかし、掲載の電話番号は違うし、反応が悪い。お問い合わせ１号の方も話の内容が不明瞭な点が多くかなり変わった方でした。

エージェントとやっと連絡が取れたら、この業界のご経験は長いらしいのですが、このエージェントさんも一風変わった感じでした。ですが、状況を説明した所、このサイトは変な人（値切ってきたり、無職だったり）しか来ない、だからあまり取り合っていないという。えーーーー。ぽかーーーーん。どうしたらいいの？という状態。

結局、問い合わせ１号さんに連絡を取ってくれて、この方の受け入れは止めることになりましたが、何も知らない私にとっては助け舟でした。その後２号さんも現れましたが、やはりやりとりにちょっと不安の残る方。良い勉強をさせていただきました。

まとめ

主婦大家の初募集は手探りながら無事に決まり、晴れて大家さんになれました。1軒目にしては、決済引き渡し後２週間で決まるという上出来なスピードだったと思います。この募集１つで様々な経験をさせていただき勉強になることばかりでした。関わった不動産業者の方々には色々教えていただいたり、初心者大家一人ではなかなか難しかったことも、親切にリードしていただけて大変助かりました。担当者の方とのご縁も大切にしたいと思いました。

• 地域の不動産屋さん探しをする
• 気になる不動産屋さんリストを作成しておくと後々便利
• 募集に必要な準備として、物件の情報資料を作成しておくとスムーズ
• 各エリアで1店舗は依頼すると良い
• 店舗を変えても、掲載サイトが同じ場合があるので事前に確認すると良い
• 募集依頼にはいくつかのパターンがある
• 契約から清算、入居に至るまで、ほぼ仲介業者さんが取り持ってくれる
• 良いお店、担当者との出会いは大切に